南京土地二级市场交易新政出台，9月起实施

　　近日，南京规划与自然资源局官网公布了一则关于土地二级市场交易的通知。

　　为进一步强化我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，提高存量土地资源配置效率和节约集约用地水平，7月30日，南京市规划和自然资源局发布了《南京市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》(以下简称《管理办法》)的通知。

　　本次出台的《管理办法》对土地交易市场有了进一步明确的规定。

　　《管理办法》中明确了国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易的概念，各相关主管部门职责，交易制度、原则、条件、方式、流程及服务与监管体系等。

　　什么是土地二级市场交易?

　　在所出台的《管理办法》中所称的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易(简称土地二级市场交易)，是指土地使用权人将依法取得的土地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为，包括土地使用权交易以及土地使用权连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

　　01

　　值得注意的是，本次《管理办法》中列出了七种不得进入土地二级市场交易的情形。有下列情形之一的，土地使用权不得进入土地二级市场交易：

　　(一)未依法取得不动产权属证书的;

　　(二)土地权属有争议的;

　　(三)司法、行政机关依法裁定、决定、查封、查扣，或以其他形式限制土地使用权交易的;

　　(四)因企业自身原因被认定为闲置土地尚未处置完毕的;

　　(五)存在超容积率、超用地范围等违反土地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的行为，且未完善相关批准手续的;

　　(六)共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的，共有人之间另有约定的除外;

　　(七)其他不符合交易条件的。

　　土地使用权人应依法依规并按照出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定使用土地，不得擅自改变土地用途或地上房屋使用功能。土地使用权人未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能的，应按规定申报缴纳土地增值收益金，然后再进入土地二级市场交易，具体申报办法由市规划和自然资源局另行制定。

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　　《管理办法》中还明确了房地产开发用地转让时须完成开发投资总额25%以上的三种认定情形。

　　以出让方式取得土地使用权，在转让房地产时，应该按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　符合下列情形之一的，可认定已达到开发投资总额的25%以上：

　　(一)以净地方式受让土地的

　　1.工程建设已全部开工并已达到正负零;

　　2.工程建设虽部分开工，但地上在建工程所占土地面积不小于50%;

　　3.工程建设虽部分开工，但已完成的地上建筑面积不小于总建筑面积(不含地下)的三分之一。

　　(二)以毛地方式受让土地的，已完成房屋征收形成建设用地条件。

　　(三)具有资质的审计(评估)机构出具开发投资额度(不含土地出让金)已达到25%以上的审计(评估)报告。

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　　若土地使用权人未经批准擅自改变土地用途或地上房屋使用功能的，应按规定申报缴纳土地增值收益金，然后再进入土地二级市场交易。

　　加强土地使用权分割转让管理。宗地一经确定，不得随意调整。确需分割转让的，应符合用地批准文件的约定和经批准的规划设计方案要求，经规划和自然资源部门同意后，按照法定程序办理。

　　产业用地转让要求：

　　工业、科研用地原则上不得分割转让，确需分割转让的，在满足权利人自身需要后节余的部分，符合规划分割条件的，由各区政府(园区)牵头，经规划和自然资源部门明确分割部分的规划建设条件、工业主管部门明确产业准入和投入产出要求后，可分割转让给园区平台或经产业准入的项目。

　　工业、科研用地内的配套用地不得分割转让。

　　《管理办法》放宽对抵押权人和抵押物的限制。

　　企业、自然人等均可作为抵押权人申请以土地使用权办理土地使用权抵押，但企业之间订立的债权债务合同必须符合法律、法规的规定。

　　营利性的养老、教育等社会领域机构可将有偿取得的土地使用权抵押融资。如抵押权实现，土地用途不得改变，原有经营活动应持续稳定进行，且不得损害利益相关人权益。

　　已经完成开发建设的项目，在符合用地批准文件约定的前提下，因房产转让导致部分土地使用权转让的，按共用宗处理。因房产转让导致整宗土地使用权转移的，应办理土地使用权转让手续。

　　此次出台的《管理办法》将有利于建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。提升节约集约用地水平，进一步优化南京市的营商环境，从而促进经济的高质量发展。